REGIME REEL OU MICRO BIC

Vous déclarez des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et vous hésitez entre le micro-BIC et le régime réel ? Le choix dépend de trois éléments : le type d'activité (commerce, services, location meublée), le montant de vos charges réelles et vos seuils de chiffre d'affaires. Il n'existe pas de réponse universelle, mais une méthode de décision claire.

Cette page compare les deux régimes pour l'imposition des revenus 2025, déclarés en 2026 : seuils en vigueur, abattement forfaitaire, charges déductibles, amortissement, obligations comptables. Vous y trouverez un tableau comparatif, un verdict par profil (commerçant, artisan, loueur en meublé) et la marche à suivre pour changer de régime. Si vous cherchez un panorama plus large, consultez notre page sur les différents régimes fiscaux.

Qu'est-ce que le régime micro-BIC ?

Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié, réservé aux activités commerciales dont le chiffre d'affaires reste sous certains plafonds. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges, sans demander de justifier vos dépenses réelles. C'est le régime par défaut des petites activités : commerçants, artisans, prestataires de services et loueurs en meublé sous le seuil.

Seuils d'éligibilité 2026

Pour l'imposition des revenus 2025, les plafonds de chiffre d'affaires HT à ne pas dépasser sont les suivants :

77 700 € pour les prestations de services, dont la location meublée classique (LMNP).
188 700 € pour la vente de marchandises et les activités de fourniture de logement (hôtels, gîtes, meublés de tourisme classés).
15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, seuil spécifique instauré par la loi anti-Airbnb et applicable depuis le 1er janvier 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Au-dessus de ces seuils, le régime réel s'applique obligatoirement.

Abattement forfaitaire

L'abattement forfaitaire varie selon la nature de l'activité :

71 % pour la vente de marchandises, la fourniture de logement et la restauration.
50 % pour les prestations de services et la location meublée classique.
30 % pour les meublés de tourisme non classés.

L'abattement ne peut jamais être inférieur à 305 €. Prenons un exemple illustratif : un LMNP qui perçoit 12 000 € de loyers par an en location meublée classique se voit appliquer un abattement de 50 %. Sa base imposable tombe à 6 000 €. C'est simple, mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, ni récupérer la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), ni amortir votre bien.

Obligations déclaratives

Le micro-BIC allège vos obligations comptables. Vous devez tenir un livre des recettes (date, client, montant, mode de paiement) et déclarer votre chiffre d'affaires sur le formulaire 2042 C Pro. Aucune liasse fiscale détaillée n'est exigée. Vous bénéficiez de la franchise en base de TVA, sauf si vous optez volontairement pour la TVA. Pour une activité libérale, c'est le régime micro-BNC qui s'applique, avec ses propres seuils et abattements.

Qu'est-ce que le régime réel BIC ?

Le régime réel vous permet de déclarer votre bénéfice réel, c'est-à-dire vos recettes moins vos charges réellement supportées et vos amortissements. Il s'applique obligatoirement au-dessus des seuils du micro-BIC, mais vous pouvez aussi l'opter volontairement même en dessous des seuils. C'est souvent le bon choix quand vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, ou quand l'amortissement fait la différence (impots.gouv.fr).

Réel simplifié et réel normal

Le régime réel se décline en deux niveaux, selon votre chiffre d'affaires :

Régime réel simplifié : pour les entreprises dont le CA annuel HT est inférieur à 840 000 € (services) ou 2 520 000 € (vente). Les obligations comptables sont allégées et la TVA se déclare une fois par an via le formulaire CA12.
Régime réel normal : au-dessus de ces seuils, les obligations comptables sont complètes et la TVA se déclare mensuellement ou trimestriellement via le formulaire CA3.

La grande majorité des TPE et des LMNP relèvent du réel simplifié.

Obligations comptables

Au régime réel, vous devez tenir une comptabilité complète : journal des ventes, journal des achats, grand livre, balance. Chaque année, vous déposez une liasse fiscale constituée de la déclaration 2031 (résultat) et de ses annexes 2033 (bilan, compte de résultat, immobilisations, amortissements, provisions, TVA). La déclaration de TVA se fait via le formulaire CA12 (régime simplifié) ou CA3 (régime normal). Ces obligations demandent de la rigueur : un expert-comptable n'est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé.

Charges déductibles et amortissement

C'est ici que le réel prend tout son sens, surtout en location meublée. Vous pouvez déduire vos charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, charges de copropriété, frais comptables, taxe foncière. Vous amortissez aussi le bien immobilier et le mobilier, c'est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur d'achat, étalée sur la durée d'usage prévue.

Pour un LMNP (loueur en meublé non professionnel), l'amortissement et la déduction des charges réduisent fortement le résultat imposable, voire l'annulent. Le mécanisme est puissant, mais il s'applique dans un cadre précis : l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit reportable sur votre revenu global. Il s'impute uniquement sur les bénéfices de même nature (les revenus BIC). Nous expliquons le mécanisme et ses conditions, sans jamais promettre un gain fiscal chiffré.

Tableau comparatif : micro-BIC vs régime réel

Voici la comparaison des deux régimes sur les critères qui déterminent votre choix. Le critère décisif est presque toujours le même : vos charges réelles sont-elles supérieures ou inférieures à l'abattement forfaitaire ?

Critère — Micro-BIC — Régime réel (simplifié)

Plafond de recettes HT — 77 700 € (services) / 188 700 € (vente) / 15 000 € (meublé tourisme non classé) — Pas de plafond

Abattement forfaitaire — 71 % / 50 % / 30 % selon l'activité — Aucun (charges réelles déduites)

Charges déductibles — Non (abattement forfaitaire) — Oui

Amortissement (bien + mobilier) — Non — Oui

Récupération de la TVA — Non — Oui

Obligations comptables — Livre des recettes + 2042 C Pro — Comptabilité complète + liasse 2031/2033

Déclaration de TVA — Franchise en base — CA12 (annuelle) ou CA3 (mensuelle/trimestrielle)

Situation optimale — Charges faibles, simplicité recherchée — Charges élevées, investissement, LMNP

Micro-BIC ou réel : comment choisir selon votre situation ?

Le bon régime dépend de votre activité et de la structure de vos charges. Voici trois profils typiques et le verdict pratique pour chacun.

Cas 1 : TPE, commerçant ou artisan avec peu de charges

Si vous exploitez un commerce, un artisanat ou une prestation de services avec des charges réelles limitées (faibles achats, peu de matériel, pas d'emprunt), le micro-BIC est souvent suffisant. Le critère de décision : comparez le montant de vos charges réelles au montant de l'abattement forfaitaire. Si vos charges sont inférieures à l'abattement, le micro-BIC vous fait payer moins d'impôt. De plus, la simplicité déclarative (un livre des recettes, une ligne sur la 2042 C Pro) vous fait gagner du temps.

Le micro-BIC devient désavantageux dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire.

Cas 2 : LMNP ou investisseur en location meublée

C'est le profil où le régime réel fait la plus grande différence. En location meublée, vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, frais de gestion) et surtout l'amortissement du bien immobilier et du mobilier réduisent fortement votre résultat imposable. La majorité des LMNP optent pour le réel quand leur bien est financé à crédit ou nécessite des travaux.

Prenons un exemple illustratif (cas générique, pas un client) : un LMNP possède un appartement acquis 160 000 €, loué 500 € par mois, soit 6 000 € de loyers annuels. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % ramène la base imposable à 3 000 €. Au réel, après déduction des charges (charges de copropriété, assurances, intérêts d'emprunt) et de l'amortissement annuel du bien, le résultat imposable peut être proche de zéro. Cet exemple est présenté à titre illustratif : le résultat réel dépend du prix d'achat, du taux d'emprunt, des charges réelles et de la durée d'amortissement. Pour approfondir, consultez notre page sur la fiscalité de la location meublée ou parlez à un expert-comptable pour votre LMNP.

Cas 3 : Activité avec investissements importants

Si votre activité nécessite des investissements matériels (matériel professionnel, véhicule, stock, locaux), le régime réel permet de récupérer la TVA sur ces investissements et d'amortir le matériel. C'est un avantage que le micro-BIC ne propose pas. Dans ce cas, l'option pour le réel se justifie même si votre chiffre d'affaires reste sous les seuils du micro-BIC.

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

L'option pour le régime réel est une démarche volontaire, mais encadrée.

Quand la formuler ? Vous devez formuler l'option auprès de l'administration fiscale au plus tard le premier jour du deuxième mois suivant la clôture de l'exercice pour lequel vous souhaitez opter. En pratique, pour une option qui prend effet au 1er janvier, la demande se fait en même temps que le dépôt de la liasse fiscale de la première année concernée.

Comment ? L'option se matérialise par le dépôt de la liasse fiscale 2031 et de ses annexes 2033. Le simple fait de déposer une déclaration de résultat détaillée vaut option pour le réel.

Quels effets ? Vous basculez dans les obligations comptables du réel (comptabilité complète, liasse fiscale, déclarations de TVA via CA12 ou CA3).

Pour combien de temps ? L'option est valable un an et reconduite tacitement tant que vous ne la dénoncez pas. La sortie du réel nécessite une dénonciation expresse dans les mêmes délais.

Notre conseil : validez cette décision avec un expert-comptable. L'option engage votre fiscalité pour l'année et modifie vos obligations déclaratives : une erreur de timing ou de formalisme peut vous coûter cher.

Questions fréquentes (FAQ)

Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

Pour l'imposition des revenus 2025, les plafonds sont de 77 700 € HT pour les prestations de services (dont location meublée classique), 188 700 € HT pour la vente de marchandises et la fourniture de logement classé, et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Le micro-BIC vaut-il le coup en LMNP ?

Rarement. En location meublée, le régime réel est généralement plus avantageux grâce à l'amortissement du bien et à la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété). Le micro-BIC peut rester avantageux si vos charges réelles sont très faibles et que vous n'avez pas de bien à amortir.

Peut-on déduire ses charges au micro-BIC ?

Non. L'abattement forfaitaire (71 %, 50 % ou 30 % selon l'activité) remplace la déduction des charges réelles. C'est le principe du régime : la simplicité contre la précision.

Faut-il un expert-comptable au régime réel ?

Pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé. Le régime réel exige une comptabilité complète (journal, grand livre, balance) et le dépôt d'une liasse fiscale (2031 + annexes 2033), avec des déclarations de TVA (CA12 ou CA3). La rigueur requise dépasse ce qu'un dirigeant peut raisonnablement tenir seul, sauf activité très simple.

Quelle est la différence entre réel simplifié et réel normal ?

Les deux régimes se distinguent par les seuils de chiffre d'affaires et les obligations comptables. Le réel simplifié (CA annuel sous 840 000 € services / 2 520 000 € vente) impose une déclaration de TVA annuelle via le formulaire CA12. Le réel normal, au-dessus de ces seuils, impose une déclaration de TVA mensuelle ou trimestrielle via le formulaire CA3.

Peut-on changer de régime en cours d'année ?

L'option pour le réel est annuelle et reconduite tacitement. Vous ne pouvez pas basculer en cours d'année civile. Pour revenir au micro-BIC, vous devez dénoncer l'option dans les délais réglementaires.

Vérifiez votre choix avant de vous lancer

Le bon régime dépend de vos charges réelles, de votre type d'activité et de votre capacité à amortir un bien. Pour trancher, listez vos charges réelles sur l'année (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais comptables) et comparez leur total à l'abattement forfaitaire auquel vous auriez droit au micro-BIC. Pour un LMNP, ajoutez l'amortissement du bien et du mobilier : c'est souvent l'élément qui fait pencher la balance vers le réel.

Ce contenu est général et ne remplace pas un conseil personnalisé. Votre situation fiscale dépend de votre statut, de votre chiffre d'affaires et de la structure de vos charges.

Votre choix dépend de votre statut, de votre chiffre d'affaires et de la structure de vos charges. Demandez un devis : nous analysons votre situation et nous vous répondons avec une réponse précise, pas un devis type. Vous pouvez aussi prendre un RDV gratuit avec notre équipe.

Article rédigé par GME Audit, cabinet d'expertise-comptable parisien dirigé par Steeve Elharrar, expert-comptable et commissaire aux comptes, ancien de KPMG et Deloitte. Cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables. Mise à jour : juillet 2026, pour l'imposition des revenus 2025. Sources : impots.gouv.fr, entreprendre.service-public.gouv.fr.