Comptable LMNP : déclarez au réel et payez moins d'impôt

La location meublée reste l'un des placements immobiliers les plus intéressants fiscalement, à condition de bien choisir son régime et de tenir une comptabilité conforme. GME Audit prend en charge la comptabilité et les déclarations des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), en location longue durée, étudiante, saisonnière ou en résidence de services.

Micro-BIC ou régime réel ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers. Depuis les revenus 2025, il est réduit pour les meublés de tourisme non classés (30 % dans la limite de 15 000 € de recettes), tandis que la location meublée classique et les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 %.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, honoraires comptables) et surtout d'amortir le bien hors terrain et le mobilier. Résultat : dans de nombreux cas, les loyers ne sont pas imposés pendant de longues années.

Nous faisons la comparaison chiffrée avant de choisir.

Notre mission LMNP

• Mise en place : déclaration de début d'activité, numéro SIRET, plan d'amortissement par composants.

• Comptabilité annuelle : enregistrement des loyers et des charges, calcul des amortissements et suivi des déficits et amortissements reportables.

• Déclarations : liasse fiscale 2031 et 2033, report sur votre déclaration de revenus 2042-C-PRO, CFE.

• Conseil : vigilance sur le passage au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), préparation de la revente.

Revente : attention aux amortissements

Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors ou EHPAD notamment). Le régime réel reste souvent gagnant, mais la revente doit être anticipée : nous chiffrons l'impôt avant que vous ne signiez.

Ce que vous pouvez amortir et déduire au régime réel

• Le bien immobilier, hors terrain : amorti par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements) sur des durées adaptées à chacun.

• Le mobilier et l'équipement : literie, électroménager, vaisselle, amortis en général sur 5 à 10 ans.

• Les travaux : déductibles s'il s'agit d'entretien ou de réparation, amortis s'il s'agit d'amélioration ou d'agrandissement.

• Les frais d'acquisition : frais de notaire et frais d'agence, déduits immédiatement ou amortis avec le bien selon l'option la plus favorable.

• Les charges courantes : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur et habitation, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, CFE et honoraires comptables.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet, dans de nombreux cas, de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

LMNP ou LMP : les seuils à surveiller

Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et elles sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Le passage au statut LMP change le traitement des déficits, des cotisations sociales et de la plus-value à la revente. Nous surveillons ces seuils chaque année pour que le changement ne vous prenne pas par surprise.

Démarrer en LMNP : les démarches

• Déclaration de début d'activité sur le guichet unique, dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET.

• Choix du régime : micro-BIC ou réel, après comparaison chiffrée sur votre situation.

• Plan d'amortissement établi dès la première année, à partir de l'acte d'achat et des factures de mobilier et de travaux.

• Première liasse fiscale déposée au printemps de l'année suivante, en même temps que votre déclaration de revenus.

Tarif et déroulement

La mission LMNP au régime réel démarre à partir de 600 € par an pour un bien. Elle comprend la tenue comptable, le plan d'amortissement, la liasse fiscale 2031 et 2033 télétransmise et les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.

• Un premier échange de 15 minutes pour comprendre votre investissement.

• Une proposition forfaitaire sous 24 heures, selon le nombre de biens.

• Un outil en ligne pour transmettre vos relevés et factures, et un interlocuteur unique toute l'année.

Questions fréquentes

Puis-je passer au réel en cours de route ?
Oui. L'option se fait au moment de la déclaration et peut être intéressante même plusieurs années après l'achat.

J'ai plusieurs biens meublés, faut-il plusieurs déclarations ?
Non. Tous vos biens loués en meublé sont regroupés dans une seule liasse fiscale.

Combien coûte un comptable LMNP ?
Chez GME Audit, à partir de 600 € par an pour un bien au régime réel. Le tarif exact dépend du nombre de biens et de la première année (mise en place du plan d'amortissement).

Les honoraires du comptable sont-ils déductibles ?
Oui. Au régime réel, les honoraires comptables font partie des charges déductibles de vos revenus de location meublée.

Faut-il déclarer une location meublée de courte durée type Airbnb ?
Oui. Les revenus de location saisonnière relèvent des BIC, comme la location meublée classique. Selon votre commune, une déclaration ou un numéro d'enregistrement en mairie peuvent aussi être nécessaires.

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