Les Régimes Fonciers et Micro-Fonciers

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié pour les revenus de la location nue. Pour l'imposition des revenus 2026, il s'applique tant que vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. En contrepartie, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, et vous ne déduisez pas vos dépenses réelles. Vous déclarez le montant brut sur la déclaration 2042, case 4 BE.

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Ce régime est optionnel : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel foncier peut devenir plus avantageux. Nous détaillons ici les conditions d'éligibilité, le mode de déclaration et les critères de choix entre micro-foncier et réel.

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Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?

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Le micro-foncier est le régime d'imposition par défaut des revenus fonciers de faible montant. Il relève de l'impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers. Il s'applique aux revenus tirés de la location nue de biens immobiliers.

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Son mécanisme repose sur trois paramètres fixes : un plafond de recettes, un abattement forfaitaire et l'imposition de la part restante à votre tranche marginale d'imposition.

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Le plafond de 15 000 € de revenus fonciers

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Pour l'imposition des revenus 2026, le plafond annuel de revenus fonciers bruts est fixé à 15 000 € (article 32-1 du Code général des impôts). Ce seuil s'apprécie sur l'année civile, en additionnant les loyers bruts (hors charges) de tous les biens nus que vous louez.

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Si vous dépassez 15 000 € sur l'année, vous basculez automatiquement dans le régime réel. Vous devez alors établir une déclaration détaillée (formulaire 2044) et tenir une comptabilité des charges.

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L'abattement forfaitaire de 30 %

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Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, qui représente forfaitairement vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion). L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.

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Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, même si elles sont plus élevées que 30 %. C'est le trade-off central du régime : la simplicité contre la précision.

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La fiscalité applicable sur la part imposable

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Après abattement de 30 %, la part restante (70 % de vos loyers) est ajoutée à vos autres revenus. Elle est imposée à votre tranche marginale d'imposition à l'IR.

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Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), calculés sur la part imposable après abattement, soit 70 % des loyers bruts.

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Qui est concerné par le micro-foncier ?

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Propriétaire bailleur en location nue

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Le micro-foncier concerne les particuliers personnes physiques qui perçoivent des revenus de location nue (bien appartenant en nom propre, en indivision ou via une SCI à l'IR) pour un montant annuel inférieur à 15 000 €.

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Sont concernés les loyers de bâtiments d'habitation et de locaux commerciaux loués nus, ainsi que les parts de SCPI détenues en direct (les revenus SCPI s'ajoutent aux loyers pour le seuil de 15 000 €).

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Cas particulier : SCI à l'IR et micro-foncier

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Une SCI (société civile immobilière) à l'IR est transparente fiscalement : ses revenus sont imposés directement entre les mains des associés, dans leur catégorie d'origine. Si la SCI perçoit moins de 15 000 € de loyers nus par an, l'associé peut relever du micro-foncier pour sa quote-part.

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Attention : le seuil de 15 000 € s'apprécie au niveau de l'associé, en cumulant sa quote-part des revenus de la SCI avec ses autres revenus fonciers personnels. Pour la comptabilité de votre SCI, vous pouvez faire accompagner la comptabilité de votre SCI par un expert-comptable.

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Ce qui est exclu du micro-foncier

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Le micro-foncier ne s'applique pas à :

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• la location meublée (LMNP / LMP), qui relève des BIC et non des revenus fonciers ;

• les locaux professionnels loués dans le cadre d'une activité commerciale relevant des BIC ;

• les terrains agricoles donnés à bail rural long terme sous certains régimes dérogatoires ;

• les revenus fonciers de plus de 15 000 €, qui relèvent automatiquement du régime réel.

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Pour la différence entre location nue et meublée, le critère est la présence du mobilier rendant le bien habitable immédiatement.

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Comment déclarer vos revenus fonciers au micro-foncier ?

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Le formulaire 2044 et la case 4 BE de la déclaration 2042

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Au micro-foncier, la déclaration est simplifiée. Vous reportez le montant brut annuel de vos loyers directement sur la déclaration principale 2042, à la case 4 BE (« revenus fonciers »), sans remplir le formulaire 2044.

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Le formulaire 2044 (déclaration détaillée des revenus fonciers) sert au régime réel. Au micro-foncier, vous l'ignorez : l'administration applique elle-même l'abattement de 30 %. Le formulaire et sa notice sont disponibles sur impots.gouv.fr.

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L'échéance de déclaration des revenus fonciers

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Les revenus fonciers se déclarent chaque année au printemps, dans la déclaration de revenus en ligne (espace impots.gouv.fr). Les dates limites varient selon le département (mi-mai à début juin pour la déclaration en ligne de 2026). Le BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10) précise les modalités déclaratives.

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Le prélèvement à la source et les acomptes

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Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte dans le taux de prélèvement à la source appliqué chaque mois. Ils sont régularisés l'année suivante, lors du calcul de l'impôt sur les revenus déclarés.

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Si vos revenus fonciers génèrent un impôt significatif (environ plus de 600 €), l'administration peut vous demander de verser des acomptes trimestriels (janvier, avril, juillet, octobre). Le service-public.fr (fiche F1991) détaille ce dispositif.

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Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

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Le micro-foncier n'est pas toujours le régime le plus avantageux. La règle de décision tient en une phrase : si vos charges réelles déductibles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus intéressant.

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Quand le régime réel devient plus avantageux (déficit foncier, charges élevées)

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Le régime réel vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel :

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• intérêts et frais d'emprunt ;

• travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ;

• taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion ;

• indemnités d'éviction et vacance locative.

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Le réel permet aussi de créer un déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est déductible de votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. C'est un levier d'optimisation que le micro-foncier ne permet pas.

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L'option pour le réel est-elle irrévocable ?

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Oui. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Vous y restez trois ans minimum, même si votre situation change. Après cette période, vous pouvez revenir au micro-foncier si vous êtes toujours sous le seuil de 15 000 €. La décision se prend donc sur la durée, pas sur une seule année.

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Tableau de synthèse : micro-foncier vs régime réel

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Critère — Micro-foncier — Régime réel

Plafond de loyers — 15 000 €/an — Aucun

Abattement / déduction — Forfaitaire 30 % — Charges réelles déductibles

Déficit foncier reportable — Non — Oui (10 700 €/an sur le revenu global)

Déclaration — Case 4 BE de la 2042 — Formulaire 2044 détaillé

Complexité — Très faible — Moyenne (tenue des charges)

Intérêt principal — Simplicité — Optimisation si charges élevées

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Exemple chiffré : micro-foncier vs réel (cas illustratif générique)

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Prenons un exemple illustratif (cas générique, pas un client réel). Vous percevez 12 000 € de loyers bruts par an.

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Cas A : charges faibles (2 000 €). Au micro-foncier, la base imposable est de 8 400 € (12 000 € moins 30 %). Au réel, elle serait de 10 000 € (12 000 € moins 2 000 €). Le micro-foncier est plus avantageux.

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Cas B : charges élevées (4 500 € de travaux et intérêts). Au micro-foncier, la base reste 8 400 €. Au réel, elle tombe à 7 500 €, voire crée un déficit si les charges dépassent les loyers. Le régime réel devient plus intéressant.

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La bascule se situe autour de 30 % de charges : en dessous, le micro-foncier gagne ; au-dessus, le réel gagne. Pour un comparatif des régimes fiscaux plus large, ce critère reste valable.

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Micro-foncier et location meublée : quelle différence ?

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Le micro-foncier ne concerne que la location nue. La location meublée relève des BIC et dispose de son propre régime simplifié, le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €/an pour le meublé classique, ou 71 % jusqu'à 238 000 €/an pour la location courte durée classée).

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La confusion est fréquente. Le point de bascule se joue sur la qualification « nue » ou « meublée » du bien, qui dépend du mobilier présent. Pour la fiscalité de la location meublée (LMNP), le régime micro-BIC et ses seuils propres s'appliquent, indépendamment du plafond de 15 000 € du micro-foncier.

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Faut-il créer une SCI pour louer en micro-foncier ?

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Pas nécessairement. Le micro-foncier s'applique aussi bien à un bien détenu en nom propre qu'à une SCI à l'IR. La SCI n'est pas un préalable.

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La SCI prend tout son sens si vous achetez à plusieurs (famille, concubins), si vous souhaitez organiser une transmission progressive ou choisir entre SARL de famille et SCI selon vos objectifs patrimoniaux. En revanche, une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ne relève jamais du micro-foncier : ses revenus sont imposés au niveau de la société.

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La question du montage juridique précède celle du régime fiscal. Elle dépend de votre situation familiale, fiscale et patrimoniale, pas du seul montant des loyers.

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Questions fréquentes

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Comment savoir si je suis au micro-foncier ?

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Vous êtes au micro-foncier si vous louez nu, en nom propre ou via une SCI à l'IR, et que vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. C'est le régime par défaut. Vous n'avez aucune démarche à faire pour en bénéficier.

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Quel formulaire pour déclarer le micro-foncier ?

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Vous déclarez vos loyers bruts sur la déclaration 2042, case 4 BE. Vous n'avez pas besoin du formulaire 2044, réservé au régime réel.

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Le micro-foncier s'applique-t-il à la location meublée ?

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Non. La location meublée relève des BIC, avec le régime micro-BIC (abattement de 50 %). Le micro-foncier est exclusif à la location nue.

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Peut-on dépasser le plafond de 15 000 € en cours d'année ?

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Oui, mais le dépassement vous fait basculer en régime réel pour l'ensemble de l'année. Vous devez alors déposer le formulaire 2044 et justifier vos charges.

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L'abattement de 30 % couvre-t-il toutes les charges ?

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L'abattement est forfaitaire et ne correspond pas à vos charges réelles. S'il est inférieur à 305 €, c'est ce minimum qui s'applique. Vos charges réelles supérieures à 30 % ne sont pas déductibles au micro-foncier.

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Faire accompagner votre déclaration foncière par un expert-comptable

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Le choix entre micro-foncier et régime réel engage trois ans et dépend de votre taux d'imposition, du montant de vos charges et de votre stratégie patrimoniale. Ce contenu est générique et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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Votre situation dépend de votre statut, du montant de vos loyers et de vos charges réelles : demandez un devis, nous vous répondons avec une réponse précise, pas un devis type. Si vous cherchez un expert-comptable pour vos revenus fonciers, nous établissons le calcul comparatif micro-foncier vs réel sur votre situation réelle.

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Article publié par GME Audit, cabinet d'expertise-comptable et d'audit parisien dirigé par Steeve Elharrar, expert-comptable et commissaire aux comptes, ancien de KPMG et Deloitte. Mis à jour le 11/08/2026.