Plus-value immobilière : calcul, taux et exonérations (2026)

Vous vendez un bien qui a pris de la valeur depuis votre achat ? La plus value immobilière désigne la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition. Elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Votre résidence principale, elle, échappe à l'impôt.

Ce guide détaille le calcul ligne par ligne : prix de vente, forfaits, abattements, surtaxe, exonérations et rôle du notaire. Un exemple complet suit, pour 10 ans de détention.

La plus-value immobilière en trois lignes

La plus-value immobilière est le gain constaté entre l'achat d'un immeuble et sa revente. Trois conditions se cumulent : vous êtes résident fiscal français, le bien est détenu à titre privé (résidence secondaire, logement loué nu) et ce n'est pas votre résidence principale. Les biens loués meublés relèvent de règles propres, abordées plus bas.

Le calcul se déroule en deux temps : la plus-value brute, soit le prix de vente corrigé moins le prix d'acquisition majoré, puis la plus-value nette imposable après abattements. C'est cette base qui supporte l'impôt. La fiche plus-values immobilières de service-public présente le dispositif officiel.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La formule tient en une ligne : plus-value brute = prix de vente - prix d'acquisition majoré. Reste à préciser ce que contient chaque terme.

Le prix de vente retenu

Le prix de vente ne se limite pas au chiffre inscrit dans l'acte. Il est majoré de toutes les sommes versées à votre profit. En sens inverse, il peut être diminué des frais de vente justifiés : diagnostics obligatoires, commission d'agence. Sans justificatif, aucune déduction n'est admise.

Le prix d'acquisition : frais réels ou forfait de 7,5 %

Le prix d'acquisition est le prix exprimé dans votre acte d'achat. Vous pouvez le majorer, au choix :

• des frais réels d'acquisition, sur justificatifs (émoluments du notaire, droits, TVA) ;

• ou d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans aucune pièce à produire.

Le forfait est retenu dans la plupart des ventes. Comparez malgré tout : sur certaines acquisitions fortement taxées, les frais réels dépassent le forfait.

Les travaux : montant réel ou forfait de 15 %

Même logique pour les travaux :

• le montant réel, factures à l'appui ;

• ou un forfait de 15 % du prix d'achat, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

Le forfait de 15 % est un droit : il ne demande aucune facture. Si vous avez fait construire, agrandi ou restructuré, les factures réelles peuvent dépasser ce forfait. La réparation et l'entretien courants ne comptent pas comme travaux au réel.

Un bien reçu par donation ou succession

Aucun achat, aucun prix ? Si le bien vous vient d'une donation ou d'une succession, la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation tient lieu de prix d'acquisition, avant majorations éventuelles. Vous la trouvez dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession.

Quel impôt sur la plus-value immobilière en 2026 ?

Deux prélèvements se cumulent :

• l'impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;

• les prélèvements sociaux, à 17,2 %.

Après abattements, les deux prélèvements ne s'appliquent pas à la même assiette, donc à la même base de calcul. L'impôt sur le revenu s'efface au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux disparaissent au bout de 30 ans. Les taux officiels figurent sur la page d'impots.gouv.fr.

La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe s'ajoute. Elle va de 2 % à 6 %, par tranches :

Plus-value nette imposable	Taux de surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % (lissée)
De 60 001 à 100 000 €	2 %
De 100 001 à 110 000 €	3 % (lissée)
De 110 001 à 150 000 €	3 %
De 150 001 à 160 000 €	4 % (lissée)
De 160 001 à 200 000 €	4 %
De 200 001 à 210 000 €	5 % (lissée)
De 210 001 à 250 000 €	5 %
De 250 001 à 260 000 €	6 % (lissée)
Au-delà de 260 000 €	6 %

Les tranches d'entrée sont lissées pour éviter un saut d'impôt au franchissement d'un seuil. Le barème détaillé est publié par le ministère de l'Économie.

Point important : le seuil de 50 000 € s'apprécie individuellement, par cédant, sur sa quote-part, c'est-à-dire sa part dans le bien. Exemple : un couple détient un bien en indivision à 50/50 et dégage une plus-value nette imposable de 90 000 €. Chaque époux est réputé céder 45 000 €. Chacun restant sous le seuil, aucun des deux ne paie la surtaxe. Signalez donc toujours la composition de l'indivision au notaire.

Abattements pour durée de détention : le barème complet

Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la base imposable, selon deux barèmes distincts :

Période de détention	Abattement annuel, impôt sur le revenu	Abattement annuel, prélèvements sociaux
1re à 5e année	0 %	0 %
6e à 21e année	6 %	1,65 %
22e année	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	exonération	9 %

La durée se compte à partir de la date d'acquisition figurant dans l'acte : quelques mois d'écart sur la date de vente peuvent déplacer la base d'un palier.

Exemple complet de calcul pour une détention de 10 ans

Prenons un cas courant : un appartement acheté 250 000 € il y a 10 ans, revendu 340 000 €. Le vendeur n'a pas conservé les factures de travaux et retient les deux forfaits.

Étape	Détail	Montant
Prix d'achat	prix de l'acte initial	250 000 €
Frais d'acquisition	forfait de 7,5 %	+ 18 750 €
Travaux	forfait de 15 %, détention supérieure à 5 ans	+ 37 500 €
Prix d'acquisition majoré	250 000 + 18 750 + 37 500	306 250 €
Prix de vente	prix de l'acte	340 000 €
Plus-value brute	340 000 - 306 250	33 750 €
Abattement IR de 30 %	6 % par an pendant 5 ans	- 10 125 €
Plus-value nette imposable à l'IR	33 750 - 10 125	23 625 €
Impôt sur le revenu	23 625 × 19 %	4 488,75 €
Assiette des prélèvements sociaux	33 750 × 91,75 %	30 965,63 €
Prélèvements sociaux	30 965,63 × 17,2 %	5 326,09 €
Total de l'impôt	4 488,75 + 5 326,09	9 814,84 €

Soit environ 9 815 € prélevés lors de la vente. La plus-value nette imposable reste sous 50 000 € : aucune surtaxe. Pour croiser ce résultat, le simulateur de l'ANIL fournit une estimation en ligne.

Dans quels cas êtes-vous exonéré de plus-value ?

Six situations principales, à vérifier avant toute mise en vente :

La résidence principale. Le logement que vous occupez effectivement à la date de la cession est exonéré. Ses dépendances immédiates et nécessaires (cave, garage) le sont aussi, si elles sont vendues en même temps que lui.

Une plus-value de 15 000 € au plus. Sous ce seuil, aucune imposition. Un petit terrain ou une quote-part cédée à prix modéré passe parfois sous la limite : faites le calcul avant de renoncer.

La durée de détention. Au-delà de 22 ans, exonération de l'impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, exonération totale, prélèvements sociaux compris.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le prix de vente est intégralement réemployé pour acheter votre résidence principale dans un délai de 2 ans.

La cession d'un droit de surélévation, exonérée jusqu'au 31 décembre 2026. Si un tel projet est mûr, intégrez cette date limite à votre calendrier.

Le remembrement, urbain ou rural : les échanges de parcelles réalisés dans ce cadre échappent à la plus-value.

Vous vendez un bien locatif ? Le point sur le LMNP

Un logement loué meublé relève d'un régime fiscal différent de la location nue. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 en location meublée non professionnelle (LMNP), les amortissements déduits au fil des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Rappel utile : l'amortissement est la déduction annuelle d'une fraction du prix du bien et du mobilier. Conservez le détail de ces déductions année par année : ce montant intervient désormais à la revente.

Avant une cession, relisez nos guides sur la fiscalité de la location meublée et la fiscalité de la location non meublée. Le bien peut aussi être détenu par une société civile immobilière (SCI). Le traitement dépend alors du régime choisi : notre article sur la SCI à l'IS ou à l'IR compare les deux options.

Cinq erreurs qui rendent la plus-value plus chère qu'elle n'est

Oublier le forfait de travaux de 15 %. Aucune facture à produire, seulement plus de 5 ans de détention. Dans notre exemple, ce forfait réduit la plus-value de 37 500 € : y renoncer est une simple erreur de calcul.

Cocher le forfait de 7,5 % sans comparer. Sur certaines acquisitions fortement taxées, les frais réels justifiés dépassent le forfait. La comparaison se fait en cinq minutes, l'acte d'achat en main.

Mal compter la durée de détention. La date de départ est celle de l'acte d'acquisition, pas celle de l'entrée dans les lieux. Franchir ou non une année supplémentaire change directement l'abattement.

Laisser la surtaxe s'apprécier sur le couple. Le seuil de 50 000 € se mesure quote-part par quote-part. Sur une indivision à 50/50 avec 90 000 € de plus-value nette imposable, aucun des deux cédants n'est redevable.

Passer à côté de l'exonération des 15 000 €. Après forfaits, la plus-value d'une petite cession tombe parfois sous le seuil. Un quart d'heure de vérification évite de payer un impôt non dû.

Qui déclare la plus-value ? Le notaire calcule, vous vérifiez

Aucun formulaire à déposer vous-même. Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM-SD) et verse l'impôt au service de publicité foncière lors de l'enregistrement de la vente. De votre côté, vous reportez le montant sur votre déclaration de revenus de l'année de cession.

Le calcul du notaire se vérifie comme un devis, ligne par ligne. Pour cela, réunissez :

• l'acte d'achat authentique, avec sa date et son prix ;

• les factures de travaux, si vous visez le montant réel ;

• les justificatifs de frais d'acquisition, si vous écartez le forfait ;

• les diagnostics récents du bien ;

• pour un bien reçu, l'acte de donation ou la déclaration de succession ;

• pour un LMNP, le tableau des amortissements déduits.

Contrôlez en priorité l'application des deux forfaits et le nombre d'années de détention retenu : ces deux lignes expliquent l'essentiel de l'écart final.

Questions fréquentes

La résidence principale est-elle imposée ?

Non. La vente du logement que vous occupez effectivement à la date de la cession est exonérée, dépendances immédiates et nécessaires vendues simultanément comprises. Une résidence secondaire reste soumise au régime décrit ici.

Après combien d'années de détention suis-je exonéré ?

L'impôt sur le revenu s'éteint au-delà de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Entre les deux, des prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.

Qui paie l'impôt : le notaire ou moi ?

L'impôt est dû par vous, vendeur. Le notaire agit pour votre compte : il calcule le montant, dépose la déclaration 2048-IMM-SD et verse l'impôt au service de publicité foncière. Vous reportez ensuite ce montant dans votre déclaration de revenus.

Comment vérifier le calcul ?

Reprenez les étapes dans l'ordre : prix de vente corrigé, prix d'acquisition majoré, abattements selon la durée de détention, taux de 19 % et de 17,2 %. En cas d'écart avec le projet d'acte, demandez le détail de la simulation du notaire.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de signer un mandat de vente, chiffrez votre plus-value avec les données de ce guide : prix d'acquisition, forfaits, durée de détention. Ce calcul éclaire votre prix de vente minimal et votre calendrier, surtout si un palier d'abattement est proche. Ces règles générales ne remplacent pas l'examen de votre dossier : un cas particulier peut modifier le résultat.

GME Audit est un cabinet d'expertise-comptable dirigé par Steeve Elharrar, expert-comptable et commissaire aux comptes. Nous accompagnons des TPE, des PME, des indépendants et des investisseurs dans la préparation de leurs cessions immobilières et le choix de leurs structures de détention.

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