Frais de comptable en LMNP : déductibles en 2026 ?
La réponse directe : oui au réel, non en micro-BIC
Oui, la déduction des frais de comptable en LMNP est possible, à une condition : être imposé au régime réel. Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui règle un expert-comptable sur facture déduit ces honoraires de son résultat imposable. La déduction se pratique au titre de l'année de paiement. En micro-BIC (régime simplifié d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux), rien ne se déduit : un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de toutes vos charges réelles.
Un second point sépare les sources à jour des autres. La réduction d'impôt de 915 € qui amortissait ces frais n'existe plus depuis l'imposition des revenus de 2025. Il reste la déduction au réel. Elle est simple à condition de respecter trois règles, que ce guide détaille pas à pas. Pour la vue d'ensemble, notre page sur la fiscalité de la location meublée complète cette lecture.
Ce qui a changé en 2025 : la fin de la réduction d'impôt de 915 €
L'ancien mécanisme : deux tiers des frais, plafonnés à 915 €
Jusqu'à l'imposition des revenus de 2024, un second dispositif complétait la déduction. Le bailleur qui adhérait à une OGA obtenait une réduction d'impôt égale aux deux tiers de ses frais de comptabilité et d'adhésion, plafonnée à 915 € par an. L'OGA (organisation de gestion agréée) est une association d'assistance à la gestion des entreprises, agréée par l'administration fiscale. Cette réduction était prévue par l'article 199 quater B du Code général des impôts.
Prenons un exemple purement illustratif : 1 200 € d'honoraires et de cotisation réglés dans l'année donnaient jusqu'à 800 € de réduction. Ce montant s'imputait directement sur l'impôt dû, quel que soit votre niveau d'imposition. La déduction des honoraires du résultat s'ajoutait à cet allègement direct. Le coût net d'un accompagnement s'en trouvait fortement atténué, et beaucoup de bailleurs ont bâti leur arbitrage sur ce double avantage.
La suppression, effective depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a supprimé cette réduction à compter de l'exercice 2025, donc pour la déclaration des revenus de 2025, déposée au printemps 2026. La même loi a abrogé les missions légales des OGA, avec effet au 16 février 2025. Sur votre déclaration des revenus 2024, déposée en 2025, la réduction s'est appliquée une dernière fois. À compter de 2026, aucune réduction d'impôt ne compense plus vos honoraires de comptabilité.
Ce qui reste : la déduction du résultat imposable, au régime réel. Son effet dépend désormais de votre tranche d'imposition, et non plus d'un pourcentage forfaitaire. Plusieurs guides en ligne présentent encore l'ancien dispositif comme actif. Avant tout calcul de coût net, vérifiez la date de vos sources.
Déduction ou réduction : deux mécanismes à ne pas confondre
La question que tout bailleur se pose depuis 2025 : « qu'est-ce que je perds réellement ? » La réponse exige de séparer deux mécanismes que le langage courant confond. L'un baisse votre résultat imposable, l'autre baisse votre impôt. Le premier survit, le second a disparu.
Critère | Déduction des honoraires (active en 2026) | Réduction d'impôt de 915 € (supprimée) |
Ce qu'elle diminue | Votre résultat imposable | Votre impôt dû |
Effet | Une fraction de la dépense, selon votre TMI | Un montant direct en euros |
Conditions | Régime réel, facture au nom du bailleur | Adhésion à une OGA |
État en 2026 | En vigueur | Supprimée depuis 2025 |
La TMI (tranche marginale d'imposition) est le taux appliqué à votre dernier euro de revenu imposable. Une déduction de 1 000 € avec une TMI à 30 % réduit votre impôt d'environ 300 €. La dépense reste alors à votre charge pour 700 €. Une déduction n'efface qu'une fraction de la dépense, égale à votre tranche : c'est un mécanisme, pas une promesse.
Quels frais de comptabilité pouvez-vous déduire ?
La liste des prestations déductibles
La déduction des frais d'expert-comptable en LMNP couvre les prestations rattachées à l'exploitation de votre location meublée :
la tenue de la comptabilité de l'activité locative et l'établissement de la liasse fiscale annuelle ;
les interventions ponctuelles : régularisation d'exercices antérieurs, réponse à une demande de l'administration ou à un contrôle ;
la cotisation versée à une OGA ou à un centre de gestion agréé, si vous y adhérez ;
les frais de télétransmission de la déclaration, le cas échéant.
Méfiez-vous du périmètre : les frais de comptabilité LMNP ne recouvrent pas tout. Les honoraires d'acquisition du bien (notaire, agence, courtage) suivent un autre sort. Ils entrent dans le prix de revient du logement ou dans le calcul de la plus-value, jamais dans les charges d'exploitation courante.
Les trois conditions à respecter
L'article 39 du Code général des impôts fixe le cadre général de la déductibilité. Pour vos honoraires, trois exigences se cumulent :
la dépense est engagée dans l'intérêt de l'exploitation : elle sert votre activité de location meublée, pas votre patrimoine privé ;
la facture est établie au nom du bailleur, c'est-à-dire vous-même : pas au nom d'un proche, d'une SCI ou d'un autre bien ;
le paiement est traçable, idéalement depuis le compte bancaire dédié à la location.
Ajoutez une règle de calendrier : l'année de déductibilité est l'année du paiement, pas celle de la prestation. Un honoraire réglé en janvier 2026 pour l'exercice 2025 se déduit sur les revenus de 2026. Pour la méthode de tenue en solo, notre article « déclarer un LMNP au réel sans comptable » détaille la démarche complète, pièces et formulaires compris.
Comment déduire, concrètement : la marche à suivre au réel
Où reporter les honoraires
Au réel, votre activité se déclare sur la liasse 2031-SD et ses annexes. Vos honoraires se saisissent parmi les charges externes du compte de résultat simplifié (formulaire 2033-B), à la rubrique dédiée aux honoraires et frais d'actes. Le résultat net, charges déduites, se reporte ensuite sur votre déclaration personnelle 2042-C-PRO, rubrique des locations meublées non professionnelles. L'ensemble des formulaires est présenté sur impots.gouv.fr.
Deux voies de dépôt existent. En EFI (échange de formulaires informatisés), vous remplissez et télétransmettez vous-même la liasse depuis votre espace personnel. En EDI (échange de données informatisées), le fichier part du cabinet ou d'un partenaire habilité. Le report des honoraires suit la même logique dans les deux cas. L'erreur classique consiste à retenir la facture dans les charges, puis à l'oublier au rapprochement des pièces. Un contrôle de cohérence annuel entre le total des factures comptable et la ligne d'honoraires évite ce décalage.
Les justificatifs à conserver
Conservez chaque facture détaillée (nature de la prestation, période couverte, montant) et sa preuve de paiement. Le livre des procédures fiscales impose de garder vos pièces comptables six ans au minimum. Le code de commerce retient dix ans pour les documents comptables. Un dossier numérique par exercice, factures classées par date, suffit à répondre à une demande de l'administration.
Et en micro-BIC ?
Rien ne se déduit, par construction. L'abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €) remplace l'ensemble de vos charges réelles, honoraires compris. En 2026, ce régime vaut dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés. La limite tombe à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement ramené à 30 % dans ce cas. Le réel redevient logique quand vos charges réelles, honoraires inclus, dépassent l'abattement : notre comparatif régime réel ou micro-BIC détaille ce calcul avec les seuils 2026.
Ce que la déduction change dans votre choix : seul, logiciel ou cabinet
La déduction modifie le coût net d'un accompagnement, elle ne l'annule pas. Reprenons le mécanisme : 1 000 € d'honoraires déduits avec une TMI à 30 % allègent l'impôt d'environ 300 €, et le coût net reste de 700 €. Nous sommes un cabinet d'expertise comptable et nos propres honoraires sont concernés comme les autres : autant l'écrire. Le périmètre exact de notre mission de comptable LMNP est détaillé sur sa page dédiée.
Faut-il obligatoirement un comptable ? La réponse complète figure dans notre article sur la déclaration d'un LMNP au réel sans comptable : c'est légal, avec une méthode et des pièges identifiés. Si vous tenez seul, vos frais de comptabilité se limitent peut-être au logiciel et à la télédéclaration : sur facture, ils restent déductibles au réel.
Deux situations ramènent la question du coût net au premier plan. La première acquisition, d'abord : les amortissements y sont lourds et l'article 39 C du CGI en plafonne l'effet, si bien que le résultat dépend du paramétrage initial. Plusieurs biens ou un meublé de tourisme, ensuite : le volume d'opérations croît et l'arbitrage entre les régimes se rejoue chaque année. Dans les deux cas, le calcul qui compte compare le coût net après déduction à l'économie d'impôt que le réel vous procure, pas le tarif affiché.
Vos questions sur la déduction des frais de comptable en LMNP
Les frais de comptable sont-ils déductibles en micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % qui remplace toutes vos charges réelles : aucune déduction ligne à ligne n'existe. Vos honoraires restent payés, simplement jamais déduits. Pour les déduire, il faut opter pour le régime réel, une option irrévocable deux ans.
La réduction d'impôt de 915 € reviendra-t-elle ?
Rien ne l'annonce à ce jour. L'article 199 quater B du CGI a été abrogé par la loi de finances pour 2025, sans mesure de rétablissement votée. Un guide qui présente encore la réduction comme active recopie une page antérieure à 2025. Avant tout calcul de coût net, vérifiez la date de vos sources.
La cotisation à une OGA ou à un CGA est-elle déductible ?
Oui, au régime réel et dans les mêmes conditions que les honoraires : facture au nom du bailleur, paiement traçable, déduction l'année du règlement. L'adhésion elle-même reste un choix pour un loueur en meublé non professionnel, jamais une obligation légale.
Peut-on déduire des honoraires payés les années passées ?
Chaque honoraire se déduit l'année de son paiement, sans report sur une autre année. Si vous avez omis une déduction sur une déclaration déjà déposée, une déclaration rectificative permet de corriger l'erreur. Reprenez vos factures récentes : une omission se répare tant que le délai de reprise de l'administration reste ouvert.
Ce que vous pouvez faire maintenant
Trois actions suffisent à sécuriser votre déduction. Identifiez d'abord votre régime, micro-BIC ou réel : c'est lui qui décide de tout. Réunissez ensuite les factures de l'année et leurs preuves de paiement, sorties de votre compte dédié. Vérifiez enfin où reporter : annexe de la 2031-SD, puis 2042-C-PRO.
Cet article donne une information générale, datée de septembre 2026 : seuils micro-BIC 2026, suppression de la réduction depuis 2025. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. La déduction réellement applicable dépend de votre régime et de votre tranche marginale d'imposition, deux paramètres qui se vérifient plutôt qu'ils ne se devinent.
GME Audit est un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables, dirigé par Steeve Elharrar, expert-comptable et commissaire aux comptes, ancien de KPMG et Deloitte. Faire appel à un expert-comptable pour votre LMNP commence par une demande de devis. Nous répondons avec une proposition précise, adaptée à vos biens et à votre régime : pas un devis type.
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