IFI, impôt sur la fortune immobilière : définition, seuil et calcul

L'IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Créé par la loi de finances pour 2018 en remplacement de l'ISF, il ne taxe plus que l'immobilier : vos placements financiers en sont exclus, et l'impôt est dû dès le premier euro au-delà du seuil. Cette fiche détaille le seuil, l'assiette, l'abattement de 30 % sur la résidence principale, le calcul par tranches et la déclaration, puis le cas du patrimoine détenu via une société.

IFI, définition : qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière ?

L'IFI est un impôt annuel et progressif, payé par les personnes physiques sur leur patrimoine immobilier tel qu'il existe au 1er janvier de l'année d'imposition (fiche service-public F563). Il porte sur le patrimoine immobilier dit « non professionnel », c'est-à-dire détenu en dehors d'une activité professionnelle.

Instauré par la loi de finances pour 2018, il remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le changement tient en une phrase : l'assiette, la base de calcul de l'impôt, passe de la fortune totale aux seuls actifs immobiliers. Les règles sont codifiées dans le Code général des impôts, consultable sur Légifrance.

Quel est le seuil de l'IFI et qui est redevable ?

Le seuil : 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier

Le seuil est unique pour tous : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 (service-public, fiche F563). « Net taxable » veut dire la valeur de marché de vos biens, moins les dettes déductibles et après l'abattement sur la résidence principale.

L'évaluation se fait au niveau du foyer fiscal : les biens du couple et des enfants mineurs rattachés s'additionnent. Retenez la mécanique : l'impôt se calcule sur la seule fraction du patrimoine au-delà du seuil, et il est dû dès le premier euro au-delà de 1 300 000 €.

Personnes physiques, résidence fiscale et biens situés à l'étranger

L'IFI ne frappe que les personnes physiques. Les sociétés ne sont pas redevables sur leurs actifs : leurs associés sont taxés sur la valeur de leurs parts quand la société est à prépondérance immobilière. Votre résidence fiscale détermine le périmètre des biens concernés : non-résident ou immobilier détenu à l'étranger, vérifiez les règles de territorialité sur service-public et le BOFiP avant d'établir votre déclaration.

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

Immeubles et droits réels (bâti, non bâti, usufruit, nue-propriété)

L'assiette comprend vos immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct : appartements, maisons, terrains, locaux. Elle comprend aussi les droits réels portant sur ces immeubles. L'usufruit, droit d'usage et de perception des loyers, et la nue-propriété, propriété sans jouissance, sont évalués selon un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier (fiche F563).

Parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière

Vos parts de sociétés civiles immobilières (SCI) et de sociétés dont l'actif est principalement immobilier entrent dans l'assiette pour leur valeur de marché. Ces sociétés ont par ailleurs des obligations comptables et fiscales propres, détaillées sur notre page dédiée.

Placements et liquidités liés à l'immobilier

Certains placements et liquidités directement liés à un actif immobilier entrent dans l'assiette (fiche F563). Liste et conditions sont fixées par les textes : vérifiez-les sur service-public ou le BOFiP.

Comment estimer la valeur de vos biens : le service Patrim

L'IFI se calcule sur la valeur vénale de vos biens au 1er janvier, leur prix de marché. L'administration met à disposition le service Patrim, depuis votre espace personnel impots.gouv.fr. Pour un patrimoine structuré (parts de sociétés, immeubles atypiques), cette estimation ne remplace pas une valorisation documentée.

Qu'est-ce qui n'est pas taxable à l'IFI ?

La rupture entre l'ISF et l'IFI tient dans cette section : depuis 2018, tout ce qui n'est pas immobilier sort de l'assiette.

Placements financiers et actifs mobiliers

Vos actions, obligations, comptes courants, liquidités et contrats d'assurance-vie sont exclus de l'assiette. Un portefeuille financier de plusieurs millions d'euros n'entre plus dans le calcul depuis 2018. Nuance à vérifier sur les textes : certains contrats d'assurance-vie à prépondérance immobilière obéissent à un régime particulier.

Biens professionnels

Les actifs professionnels sont exonérés, notamment les immeubles affectés à l'activité du redevable. Un local utilisé pour votre exploitation peut sortir de l'assiette, aux conditions fixées par le Code général des impôts. La frontière entre patrimoine privé et biens professionnels est une vraie question de dirigeant : les conditions exactes se vérifient sur le BOFiP.

Quels abattements et quelles exonérations pour l'IFI ?

Résidence principale : abattement de 30 %

La valeur de votre résidence principale au 1er janvier bénéficie d'un abattement de 30 % : seuls 70 % de sa valeur sont retenus dans l'assiette (service-public, fiche F563). Exemple : une résidence principale de 800 000 € est retenue pour 560 000 €.

Dettes déductibles

Les dettes immobilières sont déductibles pour leur montant au 1er janvier, à trois conditions : la dette doit exister à cette date, se rattacher à un actif taxable et être justifiable. C'est le point qui change le plus souvent la redevabilité d'un investisseur endetté.

Exemple illustratif : 1 500 000 € de biens au 1er janvier 2026, moins 200 000 € d'emprunt restant dû, donnent 1 300 000 € de net taxable : pas d'IFI dû. Le détail des dettes admises figure sur la fiche F563.

Dons et réduction d'impôt

Vos dons à des organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'impôt IFI, dans la limite d'un plafond. Taux et assiette exacts sont fixés par les textes : vérifiez-les sur impots.gouv.fr avant de les intégrer à votre calcul.

Comment se calcule l'IFI ? Barème et exemple

Le barème par tranches

L'IFI est progressif : votre patrimoine net taxable est découpé en tranches, et chaque fraction est taxée à un taux croissant. Le barème est fixé par la loi de finances : consultez le barème IFI en vigueur sur impots.gouv.fr avant tout calcul, et datez-le dans vos notes de déclaration.

<!-- Note rédacteur (brief, point à vérifier obligatoire) : insérer ici le tableau du barème IFI en vigueur (tranche / taux), daté, après vérification sur impots.gouv ou service-public. L'ancienne page affichait un barème 2024 non actualisé : ne pas le republier tel quel, et ne jamais publier un barème non daté. -->

Exemple de calcul complet

Premier cas, illustratif : patrimoine net taxable de 1 400 000 € au 1er janvier. Seule la fraction au-delà du seuil, soit 100 000 €, est taxée, au taux de la première tranche.

Second cas : 3 000 000 € de net taxable. Le calcul se fait tranche par tranche, chaque fraction à son propre taux. Le taux de la tranche la plus haute ne s'applique pas à l'ensemble du patrimoine.

Comment déclarer et payer l'IFI ?

L'IFI se déclare en annexe de votre déclaration de revenus, sur la déclaration n° 2725 et son annexe, par télédéclaration. Les dates limites de l'année sont publiées sur impots.gouv.fr. Le paiement se fait en même temps que le solde de votre impôt sur le revenu.

Un défaut de déclaration expose à des sanctions fiscales. En cas de doute sur une valeur, documentez votre estimation plutôt que de déclarer au jugé.

IFI et ISF : quelle différence ?

L'ISF taxait l'ensemble de la fortune : immobilier, placements financiers, œuvres d'art. L'IFI, depuis la loi de finances pour 2018, ne taxe que le patrimoine immobilier. À la question « suis-je encore redevable », un seul critère répond : la part immobilière nette de votre patrimoine au 1er janvier.

ISF	IFI
Période d'application	Avant 2018	Depuis 2018
Assiette	Fortune totale (immobilier, financier, œuvres d'art)	Patrimoine immobilier uniquement
Placements financiers	Taxés	Exclus de l'assiette
Texte fondateur	Régime antérieur	Loi de finances pour 2018

IFI et patrimoine détenu via une société : le point du dirigeant

Parts de SCI et sociétés civiles : comment la valeur entre dans l'assiette

Vos parts de SCI entrent dans l'assiette pour leur valeur de marché, pas pour leur valeur nominale. Cette valorisation dépend du régime d'imposition de la société (IR ou IS) et de la composition de son actif. Si l'enveloppe n'est pas encore choisie, la question SCI ou SARL de famille pour détenir un immeuble se tranche avant l'achat, pas après.

Biens professionnels et patrimoine privé : la frontière

Un immeuble affecté à votre exploitation peut relever des biens professionnels et sortir de l'assiette ; un local commercial loué à un tiers reste un actif privé taxable. La frontière se joue sur l'affectation réelle du bien et les conditions du Code général des impôts. Pour un dirigeant qui investit par ailleurs en meublé, la fiscalité de la location meublée suit ses propres règles.

Détention via une société : le piège de la prépondérance immobilière

Une société dont l'actif est principalement immobilier est dite « à prépondérance immobilière », quelle que soit sa forme (SARL, SAS, holding). Vos parts y entrent dans l'assiette IFI même si la société n'est pas une SCI : la valeur des titres peut vous rendre redevable sans aucun immeuble détenu en direct. Faire évaluer votre patrimoine net taxable par un expert-comptable permet d'anticiper la déclaration au lieu de la subir.

FAQ : IFI, questions fréquentes

Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

Le seuil est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 (service-public, fiche F563), après dettes déductibles et abattement de 30 % sur la résidence principale. Vérifiez le millésime en vigueur au jour de votre déclaration.

La résidence principale compte-t-elle dans l'IFI ?

Oui, avec un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier : pour une résidence de 800 000 €, seuls 560 000 € sont retenus.

Les placements financiers sont-ils taxés à l'IFI ?

Non. L'IFI ne taxe que le patrimoine immobilier : c'est la principale différence avec l'ISF, qui taxait aussi les actifs financiers avant 2018.

Les parts de SCI sont-elles imposables à l'IFI ?

Oui, pour leur valeur de marché, comme tout patrimoine détenu via une société à prépondérance immobilière. La société n'est pas redevable : vous l'êtes, en tant qu'associé.

Quand et comment déclarer l'IFI ?

En annexe de la déclaration de revenus (n° 2725), par télédéclaration, avec paiement en même temps que le solde d'impôt sur le revenu. Les dates limites de l'année sont publiées sur impots.gouv.fr.

Votre assiette IFI se joue sur l'évaluation nette

Le seuil de 1 300 000 € est simple ; votre patrimoine net taxable l'est moins : dettes déductibles, abattement de 30 %, valorisation de parts, frontière biens professionnels. Une estimation fiable est une analyse personnalisée.

Votre assiette IFI dépend de la valeur réelle de vos biens, de vos dettes et de vos parts de sociétés : demandez un devis, nous vous répondons avec une analyse précise, pas un devis type. Cette fiche est une information générale, elle ne remplace pas un conseil personnalisé.

GME Audit, cabinet d'expertise-comptable dirigé par Steeve Elharrar, expert-comptable et commissaire aux comptes, ancien de KPMG et Deloitte.

Sources officielles : service-public.fr, fiche F563 « IFI : personnes et biens concernés » ; service-public.fr, fiche N20074 « IFI » ; impots.gouv.fr (barème IFI, service Patrim, échéances déclaratives) ; economie.gouv.fr ; legifrance.gouv.fr (Code général des impôts).