Location non meublée : quelle fiscalité en 2026 ?

Vous louez un logement vide, bureaux ou local commercial ? Les loyers ne sont pas imposés comme un salaire ni comme une location meublée. Ils relèvent des revenus fonciers, un régime qui s'applique automatiquement, sans option à cocher et sans démarche auprès de l'administration.

Ce cadre a ses seuils, ses charges déductibles et ses pièges. Voici ce qui change en 2026, ce que vous pouvez déduire, et ce que vous devez déclarer.

La règle : une location nue relève des revenus fonciers, sans démarche

La location d'un bien nu, c'est-à-dire sans mobilier, est une activité civile. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, chez le propriétaire personne physique ou chez chaque associé si le bien est détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu.

Concrètement :

• le régime s'applique de plein droit, dès le premier loyer encaissé ;

• vous êtes imposé sur le revenu net, c'est-à-dire les loyers moins les charges ;

• les revenus fonciers sont ajoutés à vos autres revenus, puis soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Un point distingue nettement la location nue de la location meublée : ici, pas d'amortissement du bien. Seules les charges réelles peuvent réduire votre base imposable, et uniquement si vous êtes au régime réel.

Micro-foncier ou réel : quel régime s'applique selon vos recettes

Deux régimes existent. Le choix dépend d'un seul chiffre : vos recettes foncières annuelles.

Situation	Régime applicable
Recettes foncières totales ≤ 15 000 €/an et toutes issues de la location nue	Micro-foncier, sauf option pour le réel
Recettes foncières totales > 15 000 €/an	Régime réel, obligatoirement
Déficit foncier à créer (travaux importants)	Réel, sur option, même sous 15 000 €

Le micro-foncier. Vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Aucune charge réelle n'est déductible, aucun document comptable n'est exigé. C'est le régime de la simplicité.

Le régime réel. Vous déduisez vos charges une par une, pour leur montant réel. Il devient obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes. Il peut aussi être choisi volontairement, par exemple l'année de travaux lourds, pour créer un déficit foncier. L'option est globale : elle porte sur l'ensemble de vos revenus fonciers et non sur un seul bien.

La bonne question à vous poser : vos charges réelles dépassent-elles 30 % de vos loyers ? Si oui, le réel mérite d'être calculé. Intérêts d'emprunt et taxe foncière pèsent souvent lourd les premières années d'un crédit.

Quelles charges déduire quand vous êtes au réel

Le régime réel permet de déduire du loyer brut les charges effectivement supportées pour acquérir et conserver le revenu foncier. Les principales :

• les intérêts d'emprunt (attention : les intérêts, pas la part de capital remboursé) et les frais de dossier ou de garantie du prêt ;

• la taxe foncière sur le bien loué ;

• les primes d'assurance, notamment l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ;

• les travaux : entretien, réparation, amélioration. Attention, les travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles, ils relèvent du prix de revient du bien ;

• les frais de gestion et d'administration : honoraires de l'agence qui gère la location, frais de rédaction de bail, honoraires d'expert-comptable si votre situation l'exige ;

• les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante, et les charges non récupérables auprès du locataire.

Deux exclusions classiques piégent les bailleurs : l'amortissement de l'immeuble, réservé à la location meublée au réel, et les remboursements de capital d'emprunt, qui ne sont jamais une charge déductible.

Toute charge doit être justifiée : conservez factures et échéanciers.

Le déficit foncier : comment fonctionne la limite de 10 700 €

Quand vos charges dépassent vos loyers au régime réel, vous créez un déficit foncier. Ce mécanisme est l'un des intérêts majeurs de la location nue équipée d'un crédit.

Les règles d'imputation, en trois étapes :

1. Le déficit est d'abord imputé sur vos autres revenus fonciers, si vous détenez plusieurs biens.

2. Le solde, jusqu'à 10 700 € par an, est imputé sur votre revenu global : il réduit l'assiette de votre impôt sur le revenu, tous revenus confondus. La part du déficit liée aux intérêts d'emprunt ne bénéficie pas de cette imputation sur le revenu global.

3. Le reliquat est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Deux conditions de fond menacent l'avantage : le bien doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, et votre revenu global ne doit pas dépasser 107 500 € l'année de l'imputation. En cas de revente prématurée, l'avantage fiscal est remis en cause.

Exemple illustratif : un bailleur perçoit 9 000 € de loyers et engage 16 000 € de charges dont 2 000 € d'intérêts d'emprunt. Son déficit est de 7 000 €, dont 5 000 € imputables sur son revenu global (le surplus lié aux intérêts est reportable sur les fonciers).

Quelles déclarations, quelles échéances

Vos obligations dépendent du régime :

• Micro-foncier : vous reportez le montant brut de vos loyers sur la déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042, case 4 BE). Le calcul de l'abattement est automatique.

• Régime réel : vous souscrivez la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale dans certains cas) qui détaille recettes et charges, puis le résultat est reporté sur la 2042. Cette déclaration est établie dans les mêmes délais que la déclaration principale de revenus.

Si vous débutez la location en cours d'année, la première déclaration couvre la période du premier loyer au 31 décembre. Et si vous sortez du micro-foncier parce que vos recettes dépassent 15 000 € pour la première fois, le passage au réel s'effectue sans démarche spécifique : c'est le seuil qui décide.

Location nue ou meublée : ce qui change vraiment

Le mobilier change tout fiscalement. Le tableau ci-dessous résume les écarts majeurs entre louer nu et louer meublé :

Critère	Location nue	Location meublée
Catégorie de revenus	Revenus fonciers	BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Régime simplifié	Micro-foncier : abattement 30 %, seuil 15 000 €	Micro-BIC : abattement 50 %, seuil 77 700 €
Amortissement du bien	Impossible	Possible au régime réel
Déficit imputable sur le revenu global	Oui, jusqu'à 10 700 €/an	Non (déficit reportable sur les BIC seulement)

La location meublée offre un cadre fiscal souvent plus favorable au bailleur : abattement plus élevé, amortissements, déficit foncier mis de côté. La location nue conserve deux atouts : la stabilité du bail (trois ans en résidence principale contre un an en meublé) et le déficit foncier imputable sur le revenu global, utile pendant le crédit.

Ce que vous pouvez vérifier maintenant

Trois vérifications rapides, à faire avec vos chiffres 2025 et vos prévisions 2026 :

1. Additionnez vos recettes foncières de 2025. Sous 15 000 €, comparez l'abattement de 30 % à vos charges réelles : l'écart peut justifier une option pour le réel.

2. Listez vos charges déductibles de l'année. Intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance : le total dépasse-t-il 30 % de vos loyers ?

3. Anticipez vos travaux. Un programme de rénovation lourd crée du déficit foncier imputable, dans la limite annuelle de 10 700 € sur le revenu global.

Si votre situation mêle location nue et meublée, ou si le bien est détenu par une SCI, l'analyse devient spécifique. Nous vérifions votre régime applicable et vos charges déductibles, puis nous chiffrons l'écart entre micro et réel sur vos montants réels. Demandez un devis : la réponse est précise, pas un devis type.